2023-2024秋季学期，由人大商学院MBA项目课程教授张平老师主讲的《中国企业管理实践——走进商业地产》，以移动课堂的形式，带领满怀学习热情的MBA同学们，前往国内知名商业地产企业中海地产集团和合生创展集团进行参观学习。该移动课堂旨在让学生们深入了解商业地产行业的发展状况，拓宽视野，培养MBA学生实践能力和创新意识。

任课教师开篇

张平

BOMA中国研究委员会主席

国际金融地产联盟常务理事

作为人大商学院的本科校友，很荣幸有机会在母校开设基于行业实战经验的MBA选修课程。本门课是专注于不动产的探索移动课堂，课程内容以具有行业代表性的持有型不动产标杆项目作为案例教学，带领学生走进写字楼、商场、综合体等商业地产进行实地考察、小组互动及复盘学习。

01 中海商业

中海商务在资产管理过程中引入现代化管理理念和技术手段，通过资产增值运营，实现价值提升。在投资和运营方面，不仅基于区位和定位，做好楼宇建设规划和功能规划，明确招商和运营策略，动态做好租住组合和租户关系维护与拓展，争取长期稳定的租赁合作，而且依托高品质办公环境和高时效服务，吸引众多知名企业作为租户，并以“租户会员”模式，搭建起租户协同平台，拓展服务外延，构建新型租户关系。此外，OFFICEZIP新型办公模式探索和智能楼宇管理系统以及低能耗、零碳排放技术等都为中海写字楼提供了更强的竞争力和可能性。

贺杨夏子 2022级MBA

在商业地产的资产管理中，一是要做好空置率管理，有效管理和降低写字楼的空置率是至关重要的，这可以通过积极寻找租户、制定有竞争力的租赁政策、提供吸引力的设施和服务等方式实现；二是要做好租户关系管理，与租户保持良好的关系对于确保稳定的租金收入和长期租约至关重要，资产管理者应该积极与租户沟通、解决问题，并提供高质量的客户服务；三是做好设施维护和更新，保持写字楼的设施和设备处于良好状态是吸引租户和提高资产价值的关键，定期维护、更新设施，并采取节能环保措施，可以提高写字楼的吸引力和竞争力；四是要做到资产价值最大化，资产管理者应该制定战略，以最大程度地提高写字楼的价值，这可能包括积极寻找增值机会、进行投资改造、制定长期规划等；五是要做好合规管理，遵守相关法律法规和规定是写字楼资产管理的基本要求，资产管理者应该了解并遵循相关的法律、建筑规范、环保要求等，以确保合规经营。

安泰宇 2022级MBA

中海写字楼参访——与时间共舞，做细分领域的头号专家。

独特的商业模式：参访过程中，学习了COOC中海商务依托中海商业，凭借“全域商办资产 管理品牌旗舰”的品牌力量，依托三大业务板块，甲级写字楼和自由品牌officezip，以及综合服务品牌中海商务，已经形成了“重资产+轻资产+中资产”的业务模式。

注重写字楼的长期价值：写字楼是企业很重要的资产，尤其是核心地段的写字楼，意味着长期的价值和持续的现金流。过去房地产粗放快速发展，很多企业过于重视高周转，对于写字楼资产也是“卖卖卖”模式，导致现在核心地段已再无资产，非常可惜。对于写字楼，我们要做“时间的朋友，看重他的长期价值。

王晴 2022级MBA

02 合生汇

合生汇在商业定位上非常明确，注重多元化业态的布局和精细管理。他们不仅致力于提供多样化的消费体验，还注重提升顾客的购物舒适度和便捷性。合生汇在科技创新方面也表现出色，通过数字化和智能化手段提升了运营效率和顾客体验，为企业竞争力提供了有力支持。

对于商业地产项目而言，持续优化业态组合与租户关系、共同营销是非常重要的。硬件设施和环境的持续优化、线上线下的深度融合以及数字化智能化的使用，也是提升商业项目长期运营表现的关键。通过打造综合体经营平台，联合品牌方来满足客户不断变化的多元需求是经营逻辑的一个重要之道。

徐磊 2022级MBA

商场或者购物中心的运营提升需要不断创新和适应市场变化，以确保其在激烈的竞争中保持竞争力，同时顺应未来发展的趋势。

优化商业租赁结构：通过深入了解当地市场需求和消费者行为，调整商业租赁结构，引入更符合目标受众喜好的品牌和业态，提升商场整体吸引力。

提升服务水平：提供卓越的服务体验是商场运营的重要一环。通过培训员工、提升客户服务水平，以及整合数字化技术，如智能导购、在线购物等，提升顾客体验，增加顾客黏性。

创新营销策略：采用创新的营销策略，包括社交媒体宣传、活动策划、会员制度等，提高商场知名度和吸引力。组织特色活动、主题展览，以及与本地社区合作，拉近商场与顾客的距离，增强品牌认知度。

数字化转型：利用数字化技术进行全面的转型，包括电子商务、数据分析、智能化管理等。建设一个数字化的商场平台，为商家提供更精准的数据支持，同时提升商场的运营效率和管理水平。

积极拓展商业合作：与周边社区、企业以及文化机构建立紧密的合作关系，共同推动商场的发展。

齐少杰 2022级MBA

合生汇项目成功有以下关键因素：

精准定位就成功了一半：合生汇项目的成功首先在于其定位的精准，将自己的目标客户主力定位在年轻人这一商场的消费能力相对较高的群体。同时，为匹配商场的客户定位，在商场布置、业态组合、商户风格上都尽量契合年轻人。

持续增强用户体验：朝阳合生汇项目在内容和运营上非常重视用户体验。项目引入大量知名品牌商户，注重提升商场内部的服务质量，致力于为顾客提供更好的购物体验。除了商业运营，该项目不断丰富文化娱乐活动，形成了独特的文化氛围，提升了项目的知名度和吸引力。

利用新媒体资源进行宣传：抖音、小红书等新媒体的传播速度是惊人的，项目善于利用新媒体资源开展宣传，通过打造网红效应，吸引新的年轻人客群，增加项目的人气和影响力。

持续开展业态组合优化：合生汇项目非常关注餐饮业态的比重，“21街区”地下两层几乎全部为小吃和餐饮，在周末的时候人气非常旺盛。同时结合市场实际情况，及时调整业态组合，比如增加了新能源车集市、珠宝黄金角等，能够有效利用不同时期的业态优势。

充分利用时间、空间资源：商业经营本质资源是时间和空间。合生汇项目在时间和空间的利用上得到充分体现。在时间上，最典型的案例就是“深夜食堂”的打造，将营业时间拉长到了每天24时，较其他商场常规的22点关门增加了营业时间，逻辑上也就增加了经营收入。在空间上，合生汇项目充分利用每一个场地空间，地下层通常会被用作停车场，而合生汇项目打造成了一个人气旺的小吃街区，并且把每一个面积都充分利用了。

冯玉斌 2022级MBA

03 授课嘉宾总结

嘉宾：罗臻毓

国际金融地产联盟常务理事

合生创展集团联席总裁合生商业集团联席董事长、总裁，合生不动产总裁

我于90年代带领一家新加坡地产企业进驻中国市场，对于中国的了解亦在不断精进，如今能够将这期间的收获与经验以及中国商业地产的发展进程分享给未来的管理者，我深感荣幸。

在新时代的新发展模式下，地产和金融应该如何构建一个良性互动、良性循环的关系，是一个值得深入思考的问题。这次走进人大MBA课堂，通过分享不动产投资逻辑和国内外地产企业的管理模式差异，向同学们引出传统地产商如何应对行业转型与升级。在地产新赛道、新经济资产领域下，行业迎来加速拥抱数字经济的关键时期，以构建全域资产管理平台的思路，实现与产业链上下游的深度对接，从而形成全新的数字生态，实现价值共生的目标。展望未来，我认为不动产投资市场将会出现更加精细的参与者分工。对于持有型物业，专业的资产管理能力将成为关键，投资者需要具备这样的能力，以提供全面的资产价值提升服务。

希望人大MBA的同学们能够通过本门课程，对中国商业地产的“前世今生”有着更完整的了解，也能完善对持有型物业投资逻辑的认识。作为未来的“CEOs”，希望大家能够建立以Company（公司）、Employee（雇员）、Owner（企业所有者）的利益与责任三位一体的管理观念，为Society（社会）创造更多价值。

嘉宾：唐安琪

国际金融地产联盟常务理事

中海商业副总经理，COOC中海商务&OFFICEZIP全球负责人

写字楼一直被认为是经济发展的晴雨表，16年间我有幸深耕中国商办领域，在百年未有之大变局中，见证着中国经济与世界经济格局下的产业发展。

本次课程，我与团队由世界写字楼的发展沿革切入，深度剖析办公空间与管理学、经济学、物理学、心理学的关系，从物理空间及精神需求衍生角度为同学们解析写字楼产业的相关专业知识及创新演变。课程最精华的部分为写字楼相关的资管投资理论及方法，学生可深度掌握全球通用的资产估值方法，并通过写字楼市场动态信息洞悉经济环境变化；通过比较发达国家与中国的商办发展指标和规律，希望大家能具备全球视野，一起探究新的商业模式。我们特意为同学们安排了COOC中海商务旗下涵盖重、中、轻资产管理模式，“写字楼+灵活办公+商业多元业态”的代表性项目参观，旨在让大家更立体地感知写字楼的价值可能。

最后，再次感谢邀请，让我有机会与人大MBA同学分享对于商业地产的管理经验和创新。

任课教师总结

张平

BOMA中国研究委员会主席

国际金融地产联盟常务理事

本次移动课堂的主题是“走进商业地产”，这里的“商业地产”是广义范畴，指的是以持续经营为基础的，以实现物业租金的持续增长及物业增值为目标的房地产形式，区别于即售型的住宅地产。如何通过持有运营而产生稳定的、可持续的现金流是商业地产的核心。运营管理、资产管理和资本运作能力是地产金融时代应该打造的核心竞争力。

课程通过实地考察和案例分析，结合最新的行业动态，使同学们得以通过管理者视角，洞悉商业地产资产管理的实际操作，了解商业地产投资与管理的核心知识和思维框架；课程的创新之处在于现场体验以及深入浅出的复盘授课，进一步提升学生感性认识与理性认识的结合。

感谢两位商业地产行业代表企业管理者为本门课程教学作出的精彩分享，希望人大MBA同学们通过本门课程的学习，开阔商业地产领域视野，助力未来的学习和事业发展！

文字：MBA项目中心培养与学位办公室

图片：22级P3班徐磊、21级P7班牛云鹏

22级P3班王成、中海商业

编辑：MBA项目中心培养与学位办公室